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Reclamación daños  vivienda

Conoce los plazos para realizar la reclamación por daños en viviendas compradas

Cuando compramos una vivienda, es posible que no todo resulte como esperábamos y debamos hacer una reclamación daños vivienda. Si no hemos recurrido a los servicios de un arquitecto que examinara la vivienda en detalle para encontrar eventuales daños ocultos, no sería de extrañar que las fallas comenzaran a emerger, especialmente en viviendas cuyo precio era notoriamente más bajo que el de mercado.

En este artículo, te hablaremos de los plazos legales con los que cuentas para hacer efectiva esa reclamación y obtener la compensación económica correspondiente.

¿Quién se encarga de las garantías por viviendas adquiridas con daños?

En España, la garantía por viviendas dañadas se encuentra regulada por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), la cual se encuentra vigente desde 1999.

De acuerdo a las características de los daños presentes con anterioridad a la compraventa de la vivienda, la parte compradora dispone de tres plazos para hacer efectiva su reclamación.

Plazos para hacer efectiva la reclamación por una vivienda dañada según la naturaleza del daño.

Daños que afecten la estructura de la construcción

Este tipo de daño es el que compromete el  esqueleto del inmueble. Es decir, aquellos elementos que ofician de soporte de paredes y techos, tales como las vigas, las columnas y las losas.

Un daño de esta naturaleza puede poner al inmueble bajo riesgo de derrumbe. Por ello es el daño más grave de todos. Una estructura deteriorada presenta un fuerte riesgo de inestabilidad. Por tal razón, si detectamos que algo así puede estar sucediendo, no hay que demorarse en solicitar una evaluación exhaustiva de la vivienda por parte de un profesional en el área.

Lo primero que se evaluará será el exterior de la construcción. Son evidencias de daños estructurales los hundimientos, las grietas en el terreno y las inclinaciones de las paredes. Otro factor que representa un potente peligro es el desplazamiento del suelo.

La segunda fase de la revisión consiste en evaluar la propiedad por dentro. Si el daño lo acusan los elementos divisorios, tales como los tabiques, no se estará frente a un daño estructural y no habrá peligro de derrumbe. En cambio, cuando el deterioro se encuentre en los elementos diseñados para soportar el peso de la construcción, estaremos ante un problema muy grave que deberá ser solucionado lo antes posible.

Si has visto:

    • Grietas o fisuras en las estructuras
    • Deformaciones
    • Desprendimientos

Casi no cabe duda alguna de que tu vivienda está bajo un serio peligro de derrumbe.

En este caso, el plazo de reclamación es de diez años.

Daños que afecten la habitabilidad

Cuando los daños afectan la habitabilidad de una vivienda, estamos ante una serie de desperfectos que se suscitan como consecuencia de una construcción defectuosa y que tiene como consecuencia la generación de importantes incomodidades para quienes habitan en el lugar.

De acuerdo al artículo 3 de la LOE, los requisitos inherentes a la habitabilidad de una casa o piso, son los siguientes:

Higiene, salud y protección del medio ambiente 
Deben garantizarse condiciones de salubridad y estanqueidad en el interior de la vivienda y asegurarse de que esta no deteriore el entorno en el que se encuentra. Para ello, la gestión de los residuos deberá ser óptima.

Protección contra el ruido
El ruido que llegue al interior de la vivienda no podrá contar con niveles que pongan en riesgo la salud de sus habitantes.

Eficiencia energética y aislamiento térmico
De esta forma, se garantizará que se pueda hacer un uso racional de la energía que sea requerida para habitar el interior de la edificación. 

Los defectos de construcción que afectan la habitabilidad son:

Presencia de humedad
Goteras
Grietas
Aislamiento térmico o acústico defectuoso
En este caso, el plazo de reclamación es de tres años.

 Daños derivados de una ejecución deficiente

Estamos ante los defectos de terminación que no representan un riesgo para la edificación ni para quienes la habitan, pero que, conforme pase el tiempo, habrá que corregir para evitar un acelerado deterioro de ciertas partes de la vivienda.

En términos generales, estos daños ocurren por la contratación de personal no cualificado, el cual, ya sea por desconocimiento o por negligencia, no llevará a cabo sus tareas de manera eficiente.

Otras causas que pueden derivar en esta clase de desperfectos, son:

Errores en el replanteo
Modificaciones que se lleven a cabo durante la ejecución del proceso
Sustitución de los materiales originales por otros de inferior calidad
Ausencia de definición en el proyecto
Incumplimiento de la normativa vigente
En este caso, el plazo de reclamación es de un año.

Cada uno de estos plazos se refiere exclusivamente a la fecha de aparición del daño, no a la fecha en que hemos hecho la reclamación. Es decir, desde el momento en el que se constaten los daños, tendremos dos años de plazo para hacer efectiva la reclamación por vía judicial.

En cuanto a cada plazo estipulado por la LOE, cabe aclarar que empiezan a contarse a partir de que se genere el acta de recepción. Para ello debe tenerse en cuenta que, en obra nueva, la recepción de esta se llevará a cabo en el plazo comprendido dentro de los treinta días a partir de su fecha de finalización, la cual constará en el certificado final de obra. El plazo comenzará a contarse desde el momento en el que el promotor reciba la notificación por escrito.

En los casos en los que las obras ven interrumpido su curso normal, estos plazos resultan difíciles de ser calculados con exactitud. Por lo tanto, la solución legal existente consiste en que los jueces a cargo del caso sean los que decidan desde cuándo comenzar a contar el período de garantía y otros plazos tales como la fecha de la cédula de habitabilidad.

 

¿Cómo se certifican los daños? 

Para que la reclamación sea efectiva y siga su curso legal en nuestro favor, será necesario que la fecha de aparición de los daños quede constatada de una forma demostrable. Para ello se recomienda la elaboración de un informe por parte de un técnico cualificado. Dicho informe debe incluir:

La fecha de aparición de los daños
La magnitud de los daños

¿Cuáles son los plazos para reclamar los daños en una vivienda usada?

En los casos en los que los daños aparecen en las viviendas que se compraron usadas, lo cual significa que su construcción pudo haber tenido lugar muchos años atrás, el plazo de reclamación no puede basarte en la fecha de compra, sino que este seguirá computándose de acuerdo a la fecha de entrega que tuvo cuando era apenas una obra en construcción.

 

¿De qué se trata la responsabilidad contractual?

La figura jurídica de la responsabilidad contractual nos ampara ante la compra de una vivienda si es que existe un contrato de por medio. Este tipo de compra se encuentra contemplada en el artículo 1101 del Código Civil y nos habilita a reclamar aquello que se ha acordado mediante el contrato.

Dado que no podremos reclamar todos los daños, sino solo aquellos que se hayan estipulado de manera tácita y específica en el contrato, es muy recomendable asesorarse con un abogado antes de firmar dicho contrato. Lo ideal es que nuestro abogado revise, nos aconseje y modifique el contrato inicial redactado por la parte vendedora.

Debemos tener muy en cuenta que si el daño ocasionado, por más grave que sea, no se encuentra especificado en el contrato, no tendremos forma de reclamarlo.

Si tienes dudas acerca de la vivienda que vas a comprar o que ya has comprado, contáctate con nosotros para que podamos asesorarte hacia una óptima compra. Como inmobiliaria 360 que somos, brindamos asesoramiento y acompañamiento en todo el proceso de la compra: desde la intención de adquirir una vivienda hasta los servicios de postventa. No te quedes con la duda, porque la ley te ampara, pero solo por cierta cantidad de tiempo.

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