Zonas comunes
Cargas de una vivienda
Zonas comunes en un edificio.
El sentido común es lo que debe primar a la hora de utilizar las zonas comunes en comunidades de propietarios
Uno de los temas que más problemas genera en las comunidades de propietarios, es el uso de las zonas comunes. La convivencia no es sencilla cuando no se respetan las normas que la regulan, ya que, por desconocimiento o por voluntad de querer transgredir las regulaciones, se comienzan a llevar a cabo malas prácticas que solo sirven para aumentar la tensión entre los vecinos. Para evitar que entres en conflicto con tus vecinos, hemos recopilado la normativa que regula el uso de las áreas comunes en las comunidades. Échale un vistazo para verificar que ni tú ni ninguno de tus vecinos estén infringiéndola.
¿Qué son las zonas comunes?
Cuando hablamos de zonas comunes, estamos haciendo referencia a estructuras, elementos y zonas de recreo que forman parte del edificio, pero cuya utilización no es de uno de los propietarios, sino que se comparte con todas las personas que viven, ya sea en calidad de dueños o de inquilinos, en la comunidad de vecinos.
En términos generales, la lista se compone por los siguientes elementos: piscinas, ascensores, suelos, tendederos, trasteros, sótanos, salas de máquinas, fosos, pozos, parques, jardines, escaleras, portal, muros, portería, patios, pasillos, ventanas, fachadas, balcones, vuelos, terrazas, contadores y recintos de seguridad.
La Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil en el uso de las zonas comunes
El respeto mutuo entre vecinos cuando llega el momento de hacer uso de las zonas comunes es tan importante que no una, sino dos de nuestras figuras legales lo recogen. Estamos hablando de la Ley de Propiedad Horizontal y del Código Civil.
Ley de Propiedad Horizontal
De acuerdo a esta ley, existe una barrera que ningún residente debería cruzar en lo referente al uso de las áreas comunes, la cual se encuentra delimitada por el respeto hacia los otros vecinos que viven en la comunidad.
Código Civil
El artículo 394 del Código Civil expresa que cada propietario o inquilino podrá servirse de las áreas y elementos comunes siempre y cuando las use conforme al destino para el cual existen y de de forma tal que no perjudique el interés de los demás vecinos ni que les impida hacer uso de ellas de acuerdo al derecho que poseen.
Por su parte, el artículo 396 del Código Civi hace referencia al uso exclusivo de ciertas zonas comunes por parte de uno o de un reducido grupo de propietarios. Para ello, se tienen en cuenta dos factores:
- La salida al área común
- La aprobación de la Junta de vecinos
Con respecto a la salida al área común, un ejemplo muy representativo es el de los patios interiores y los vecinos que tienen acceso directo a él, como lo son aquellos que viven en la planta baja. En este caso, el uso de tales instalaciones podría quedar restringido a quienes residen en la planta baja.
En lo referente a la aprobación de la Junta de vecinos, esta es lo único que se requiere para que uno o varios propietarios disfrute del uso exclusivo de parte de las zonas comunes que propongan.
A su vez, cuando ciertas zonas comunes figuran dentro del título constitutivo de la propiedad, serán de uso exclusivo del propietario de dicho inmueble. Un ejemplo pueden ser las terrazas y los trasteros que se detallan en el contrato de compraventa como elementos que integran el piso en Valencia. En tal caso, el uso de estos quedará restringido únicamente al nuevo propietario del inmueble.
Actividades permitidas en el uso de las áreas comunes – ¿Qué se puede hacer?
Dentro de los derechos de los propietarios e inquilinos de una comunidad de vecinos, está el disfrute de las zonas comunes, cuyo uso se extiende, y también se limita, a las siguientes disposiciones:
- Utilización y disfrute de las áreas comunes siempre y cuando el uso de uno o varios propietarios no colisione con el mismo derecho del que disponen los demás propietarios o inquilinos.
- Realizar la petición para instalar equipamientos de aprovechamiento de energía y telecomunicaciones, entre otros servicios de similar índole, para que se apruebe en la Junta de vecinos. El porcentaje requerido de votos afirmativos para estas solicitudes es del 33,33 %.
- Solicitud de la realización de obras de mantenimiento para que las zonas comunes se encuentren en perfecto estado.
- Proponer la incorporación de servicios de conserjería, vigilancia y similares, para que la Junta de vecinos los apruebe.
- Elevar la petición de llevar a cabo el arrendamiento de locales, zonas comunes y otros espacios de la comunidad, para que se apruebe por medio de los votos requeridos.
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Precauciones y cuidados a tener en cuenta a la hora de hacer uso de las zonas comunes
- Las zonas comunes deben utilizarse bajo el cuidado correspondiente y el pleno respeto hacia las instalaciones de las que se haga uso. Esto significa usarlas de acuerdo a las instrucciones y especificaciones que garanticen su conservación. A modo de ejemplo, no podría utilizarse la piscina para lavar la ropa, como tampoco el patio común para dar una fiesta privada.
- Dar permiso para que en la vivienda se realicen obras de reparación destinadas a la mejora del funcionamiento de las áreas comunes.
- Hacerse cargo desde el punto de vista económico del mal uso de las instalaciones comunes.
- Responder ante el pago de deudas, propias o adquiridas tras haber comprado la vivienda o el local comercial de la comunidad de vecinos en cuestión.
- Notificar la necesidad de realizar obras de mantenimiento si se encuentra un desperfecto en las instalaciones.
Razones que conllevan a conflictos vecinales
El mal uso de las áreas comunes tiene como consecuencia conflictos que dificultan la convivencia entre los vecinos. Entre las causas más comunes de tales problemas, se encuentran los siguientes:
- Morosidad en los pagos de cuotas comunes
- Llevar a cabo actividades en las zonas comunes que se encuentren prohibidas de forma específica en los estatutos
- Ruidos molestos ocasionados por música a alto volumen o por fiestas
- Reformas en la vivienda individual
La acción de un solo propietario puede desencadenar serias consecuencias en las demás personas que vivan en la comunidad. Tal es el caso de las reformas en la vivienda, las cuales ocasionan ruidos molestos, suciedad en los pasillo comunes y posibles desperfectos en otras viviendas aledañas. Por eso es tan importante pensar en los demás antes que en nosotros mismos. Tal vez no nos molesten los escombros que generamos al tirar abajo una de nuestras paredes interiores y, por ende, no veamos motivos para quitarlos hasta la semana entrante. Sin embargo, esta negligencia está divorciada del derecho de mis vecinos a tener un pasillo limpio y con buen aspecto.
Si tomamos en cuenta que casi un 70 % de la población de España vive en comunidades vecinales, nos daremos cuenta de que los conflictos entre vecinos no son un caso aislado.
Si desconozco las normas, ¿puedo incumplirlas?
Un factor muy importante a tener en cuenta es que, al igual que ocurre con todas las demás leyes y normas, el desconocimiento de su existencia no exime de cumplirlas. Esto significa que nadie puede ampararse bajo el halo de ignorarlas, para arremeter contra los derechos de los demás vecinos. Y es aquí cuando, más que nunca, es pertinente traer a colación el título de este artículo: el sentido común es lo que debe primar a la hora de utilizar las zonas comunes en comunidades de propietarios.
A través de este concepto, lo que pretendemos es facilitarte el camino hacia una convivencia pacífica con tus vecinos, ya que tal vez no recuerdes todas las normas y leyes que regulan el uso de las áreas comunes de tu comunidad, pero si haces uso del sentido común, te darás cuenta de qué es lo que puedes y no puedes hacer. Siempre que tu libertad vulnere los derechos de otro vecino, estarás haciendo un mal uso de tales áreas y, por consiguiente, dando pie a una convivencia tensa y problemática.
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